Le viager en Seine-Eure
Vendre sa maison en restant chez soi, ou acheter en viager : comment ça marche, ce que dit la loi et par où commencer.
Code civil, articles 1108, 1968 et suivants
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Financer mon achatComment fonctionne un viager
Une somme payée comptant à la signature. Son montant est libre et se négocie ; il peut même être nul.
Versée au vendeur, le crédirentier, jusqu'à son décès, selon la périodicité fixée dans l'acte. Elle peut être indexée.
En viager occupé, le vendeur garde l'usage du logement ; en viager libre, l'acquéreur en dispose dès la vente.
Le point de départ est la valeur du bien, établie comme pour une vente classique. En viager occupé, on en déduit la valeur de l'occupation que garde le vendeur, puis on répartit le reste entre bouquet et rente selon son âge et les conditions choisies.
Ce que dit le droit
Le viager est un contrat aléatoire (article 1108 du Code civil) : ni le vendeur ni l'acquéreur ne savent combien de temps la rente sera versée. La rente viagère est encadrée par les articles 1968 et suivants.
- Le prix doit être sérieux : une rente dérisoire au regard de la valeur du bien expose la vente à l'annulation.
- Le contrat ne produit aucun effet si le vendeur décède, dans les vingt jours de la signature, d'une maladie dont il était déjà atteint (article 1975).
- En cas de rente impayée, le vendeur ne peut obtenir la résolution de la vente que si l'acte le prévoit (article 1978) : la clause résolutoire est essentielle.
L'acte, rédigé par le notaire, fixe aussi la répartition des charges : le plus souvent, l'acquéreur prend la taxe foncière et les gros travaux, le vendeur occupant l'entretien courant.
La fiscalité en bref
Pour le vendeur, seule une fraction de la rente est imposable ; elle dépend de l'âge au premier versement et diminue quand l'âge augmente (article 158-6 du Code général des impôts). Le bouquet n'est pas un revenu imposable. La vente de la résidence principale reste exonérée d'impôt sur la plus-value, comme une vente classique.
Chaque situation est particulière : le notaire, et au besoin un conseiller en gestion de patrimoine, valident le montage.
Les alternatives au viager
Le paiement est étalé sur une durée fixe, sans aléa.
Vous vendez la nue-propriété et gardez l'usufruit, en recevant un capital.
Une vente classique suivie d'une location reste possible.
Questions fréquentes
Peut-on vendre en viager en restant chez soi ?
Oui, c'est le viager occupé : vous gardez l'usage du logement, ou son usufruit, selon ce que prévoit l'acte. Le prix tient compte de cette occupation.
Le bouquet est-il obligatoire ?
Non. Son montant est libre et se négocie ; plus il est élevé, plus la rente est faible.
Que se passe-t-il si la rente n'est pas payée ?
Si l'acte comporte une clause résolutoire, la vente peut être résolue après un commandement de payer resté sans effet. Sans cette clause, le vendeur peut seulement poursuivre le paiement.
Comment la rente est-elle imposée ?
Seule une fraction de la rente est imposable ; elle dépend de l'âge du vendeur au premier versement (article 158-6 du Code général des impôts).
Un projet de viager ?
Tout viager part de la valeur du bien. Commençons par une estimation, gratuite et sans engagement ; le montage se prépare ensuite avec le notaire.
Lundi au vendredi 9h-19h · samedi 9h-17h